Ponukani novim zavrzlamama oko brisanja katastarskih podataka s Interneta uslijed aktualnih katastarskih izmjera i istovremeno najavom brisanja zemljišta iz ARKOD-a, istražili smo kome se zapravo isplati uložiti novac i vrijeme u raščišćavanje vlasništva nad predmetnim nekretninama.
Prilikom kupnje ili nasljeđivanja zemljišta, javni bilježnik kod ovjeravanja ugovora, po službenoj dužnosti vrši upis novih vlasnika na sudovima i prijenos vlasništva se odvija takoreći, automatski. Kupac postaje novi formalno-pravni vlasnik čim je naveden kao vlasnik na novom zemljišno-knjižnom ulošku (ZKU). No, do prije nekoliko godina, stvari su se odvijale malko drugačije, što je posljedično dovelo do velikih razlika u zemljišnim knjigama.
U RH se vode dvije zemljišne knjige, ona na sudu - gruntovnici i ona u geodetskoj upravi - katastru.
Desetljećima je trajala praksa kada se prilikom kupoprodaje zemljišta ili nakon provedene ostavinske rasprave od novog vlasnika nekretnine očekivalo da samoinicijativno ode na sud i uknjiži se kao novi vlasnik nekretnine. No, veliki dio nas toga nije bio svjestan, misleći da u trenutku kada je ugovor potpisan i nekretnina plaćena, postajemo upisani vlasnici, te nam nitko zemlju više ne može oduzeti.
I tako, iako su u katastru često postojala zapisana imena pravih vlasnika, desetljećima su na sudu ostajali upisani stari preminuli preci aktualnog nasljednika ili preci prodavatelja. Većina tih osoba je preminula, čak su i njihovi potomci preminuli ili raseljeni. Ne postoje OIB brojevi njihovih potomaka, pa čak niti njihove točne adrese. A, među takvim slučajevima jako je puno obradivih poljoprivrednih površina koje i danas netko želi obrađivati, te su do nedavno bile upisane u ARKOD.
Kako smo pisali nedavno, izmijenjen je Pravilnik o evidenciji uporabe poljoprivrednog zemljišta. Njime je određeno na koji način poljoprivrednik može dobiti isplatu poticaja po površini koju obrađuje. Po novom Pravilniku, do 15. svibnja 2026. godine, poljoprivrednici trebaju za sve zemljište upisano pod svojim PG-om u ARKOD-u dostaviti dokaz vlasništva ili dokaz o posjedu.
Izmijenjen ARKOD pravilnik: Produljen rok za one bez valjane dokumentacije
Evo što točno kaže Članak 8.: Upis poljoprivrednog zemljišta u ARKOD provodi se u podružnicama Agencije za plaćanja na temelju izjave poljoprivrednika o korištenju poljoprivrednog zemljišta uz dokaze o vlasništvu ili posjedu zemljišta te pomoću podataka iz Upisnika poljoprivrednika i fotointerpretacije površine poljoprivrednog zemljišta na DOF-u.
Dokazi o vlasništvu ili posjedu su: izvadak iz zemljišnih knjiga; izvadak iz katastra; ovjereni ugovori o: zakupu, prodaji, korištenju poljoprivrednog zemljišta izravnom pogodbom, privremenom korištenju, koncesiji, plodouživanju, osnivanju prava služnosti na šumi i/ili šumskom zemljištu, darovanju; rješenje nadležnog tijela; pravomoćna sudska presuda/odluka/nagodba i drugo.
Mnogi hrvatski poljoprivrednici obrađuju zemljište, te dobivaju poticaje za zemljište koje nije u njihovom vlasništvu (u formalno-pravnom smislu). Sada, oni da bi aplicirali za isplatu moraju znati čija je zemlja, i s vlasnicima koji su upisani u aktualni ZKU potpisati ugovore o zakupu, koncesiji, i sl. No, što ako su na ZKU navedeni pogrešni, prastari podaci i pravi vlasnik ne posjeduje papirnati dokaz o vlasništvu?
Sada ostaje pitanje koliko poljoprivrednika do isteka zadanog roka može razriješiti vlasničku zavrzlamu nad obradivim zemljištem.
U pravnom smislu, vlasnik zemljišta nije onaj koji je platio zemlju ili čak potpisao nekakav dokument, već samo onaj tko je upisan na sudu u zemljišnu knjigu-ZKU. To znači da dokle god se ne izvrši uknjižba vlasništva i dalje je formalni vlasnik onaj koji je do sad bio upisan na ZKU. Drugim riječima, bez obzira tko bio u posjedu i obrađivao zemlju, zakonski je vlasnik onaj upisan na ZKU. I dok god se ne izvrši prijenos vlasništva, novi kupac ili nasljednik nema punu pravnu zaštitu.
Danas, dok RH ubrzano pokušava uskladiti zemljišne knjige, pravno se valjanima smatraju samo podaci upisani u ZKU, iako su velikim dijelom pogrešni. Zato valja pronaći odvjetnika koji se bavi zemljišnim knjigama i zatražiti njegovo mišljenje o obrađivanim nekretninama.
Kupili ste ili naslijedili zemlju prije nekoliko godina. Imate ovjereni kupoprodajni ugovor ili nekakvo sudsko rješenje npr. o nasljeđivanju. No, provjerivši podatke na portalu Uređena zemlja, uviđate da niste upisani kao vlasnik u zemljišno-knjižni izvadak. Zakonski, vi se smatrate izvanknjižnim vlasnikom i kao takvi nemate pravnu zaštitu. Dok god se ne upišete kao vlasnik, postoje situacije koje bi mogle utjecati na eventualni gubitak vlasništva (zabilježbe o dugovanju, duplicirana prodaja). Ne možete aplicirati za poticaje, niti možete s drugima potpisivati ugovore o kupoprodaji ili zakupu.
Otiđite do odvjetnika ili javnog bilježnika i ako potvrdi da je vaš dokument o stjecanju nekretnine (kupoprodaja/darovanje/zamjena/nasljeđivanje) valjan po sadašnjem Zakonu, da su svi upisani podaci točni, da postoji tabularna izjava te da je bivši vlasnik upisan trenuačno na ZK ulošku, onda su stvari jednostavne. Plaćate odvjetniku da za vas pošalje Prijedlog za upis uknjižbe. On će u Vaše ime zatražiti uknjižbu elektroničkim putem preko Z-1 obrasca.
Prema tarifi 14. zaprimanje Prijedloga upisa uknjižbe naplaćuje se €6,64 (sudska pristojba za podnesak za upis), a izdavanje Odluke o Rješenju o uknjižbi je još €26,54. To je ukupni trošak prema državi od €33,18. Uz troškove odvjetnika ili bilježnika, trebat ćete do cca €50,00. Ovo je proces uknjižbe redovitim putem.
No, možda imate stari kupoprodajni ugovor, koji npr. nije ovjeren kod javnog bilježnika, ili nije sastavljan na računalu. Možda na starom Rješenju o nasljeđivanju nije navedena točna oznaka čestice ili nema OIB oznake sadašnjeg vlasnika, onda se stvari kompliciraju. Za direktni upis uknjižbe nisu pogodni niti dokumenti npr. o nasljeđivanju gdje je navedena jedna površina, a na katastarskim podacima je navedena drugačija površina ili oblik čestice. Na kraju krajeva, ako posjedujete kupoprodajni ugovor ili rješenje o nasljeđivanju u kojem je navedeni prodavatelj ili prednik, ali koji nije upisan na trenutačno važećem ZK ulošku, onda se pokreće ZK-ispravni postupak.
Zemljišno-knjižno ispravni postupak traje ovisno o pretrpanosti suda od 3-6 mjeseci. Ukoliko su se mijenjale međe, veličine ili dijelovi čestica, prethodno se radi i geodetski elaborat. Okvirno, izlazak na očevid se naplaćuje oko €400-500, sudska taksa je €29, te još ostaju troškovi odvjetnika koji ovise od odvjetnika. Neki odvjetnici uzimaju u obzir vrijednost same nekretnine, broj prednika i sl., a drugi ne.
U svemu ovome, korisno je otići u katastar kojem pripadate i zatražiti Povijest katastarskih izmjena za predmetnu nekretninu. Plaća se cca €10 po čestici i dobro ju je izvaditi prije dolaska kod odvjetnika te vidjeti tko je i kako bio upisan u posjedovni list do sada.
ZK-ispravni postupak provodi se kad postoji problem kod dokazivanja vlasništva i nije moguće provesti uknjižbu redovitim putem.
Kaos s hrvatskim zemljišnim knjigama se nastavlja, no u priči oko brisanja zemljišta iz ARKOD-a problem se trenutao prelama na leđima onih koji bi trebali biti stup svakog nacionalnog suvereniteta - na domaće proizvođače hrane.
U jeku novih izmjena Pravilnika o evidenciji uporabe poljoprivrednog zemljišta Ministar izjavljuje da se izmjenama sprječava brisanje 140.000 ha iz ARKOD-a, te da se sprječava ugroza potpore za više od 60 tisuća poljoprivrednika. A, kad iz Ministarstva u priopćenjima o pravilima koja sami kreiraju spominju nekakvu vanjsku ugrozu ova priča sve više zvuči kao Leteći cirkus Montyja Phytona.
Neki će poljoprivrednici uspjeti razriješiti dugogodišnju zavrzlamu sa zemljištem jer imaju valjane dokumente, mnogi neće. Nekima se neće isplatiti trošiti novce i odustat će od proizvodnje, što nikome ne koristi. Što je od svega ovoga u interesu hrvatske poljoprivredne proizvodnje? Plaćaju li opet oni primarni proizvođači hrane cijenu višedesetljetne nebrige državnog aparata o uređenoj zemlji?
Možda bi se, dok god proces uknjižbe nije završen, ali jest pokrenut, trebalo zaustaviti brisanje tog zemljišta iz ARKOD-a, a poljoprivredna proizvodnja postaviti ispred svega jer ovoj državi nasušno nedostaje domaće proizvodnje hrane.
Tagovi
Autorica
Nakon 100 dana na mjestu predsjednika HPK Željko Mihelić najavio odlazak
Ministar o otkupu žitarica: Cijenu pšenice ne možemo odrediti, ali pripremamo nova pravila igre
Stotine milijuna dolara štete: Ruski napad sravnio jednog od najvećih proizvođača jaja u Europi
Radikalna reforma u Danskoj: Premijerka ukinula Ministarstvo hrane, poljoprivrede i ribarstva
Vukušić prozvao Vlajčića: Prebacuje li Ministarstvo odgovornost za širenje bolesti isključivo na proizvođače?
Privedena dvojica traktorista u istom danu: Jedan pijan, drugi vozio unatoč zabrani
Tuga na Kupresu: Udar groma usmrtio više od 30 ovaca
Novi zaposlenici Volkswagena imaju četiri noge i vunu: Evo zašto su nezamjenjivi
Marija Janošević
prije 1 tjedan
Hvala puno na komentaru. Melisa je manekenka 😂 Budite pozdravljeni. Sve najlepše vam želim Dinka ❤️
Đuro Japaric
prije 4 mjeseca
Kako smo u Slavoniji postali katastarski posjednici ? Kupnjom zemlje , diobom , nasljeđivanjem , zamjenom , darovnim i drugim ugovorima , pogrešnim upisima ! Zašto stanje nije upisivano i u gruntovnicu ? Nije mi poznato ? Od Tuđmana Franje i njegovog Zakona o poljoprivrednom zemljištu imamo SRANJE ! Nisam do 1995 ni znao koji CIRKUS imamo radi DVOSTRUKE evidencije zemlje koju su nam NAMETNULI Austrijanci i SRPSKO - hrvatskog Zakona o nasljeđivanju ! od 1999 ŠEĆEM PO SUDOVIMA , ODVJETNIŠTVU , !
Mtratnik
prije 4 mjeseca
....gospodine Đuro.....parafrazirajmo navedeni primjer(iako auto ima posve drugi narativ od vlasništva nad zemljištem). Da, suglasan sam, da jest naš problem zemljišta neusklađenost "registra" vlasnika i korisnika, i mislim naveo, povijesno, jedan od razlog, možebitno sadašnjeg stanja. Uzmimo, banalni primjer (al' možda ipak, životan),........auto "parakiran godinama" ispred seoske krčme......neodržavan (ne korišten) ali uz mali zahvat (popravak) može funkcionirati...vlasnik nepoznat (bez tablica je). Mjesto bez liječnika, s puno starijih osoba, teško pokretnih a potrebiti u lijekovima i liječniku. Dobrohotan čovjek, nije vlasnik al' može biti korisnik (katastarski, a ne gruntovno-neusklađeni) ....kaže uložiti ću svoj trud i priučeno znanje i popraviti auto i koristiti ga za prijevoz tih nemočnika iz potrebe. Nije vlasnik, korisnik je ( prema katastru) a vlasnik (gruntovni) nepoznat.....nije ukrao auto nego samo u njega ulagao (potpore) a eventualno sukladno zakonima koristio i benifite za tu plementu uslugu, mjestu. Ako se vlasnik javi, kasnije.....treba snositi sve izdatke vezan za povrat iste (zemljišta ili auta, svejedno).....umanjene za prihode koje je korisnika zemljišta konzumirao. Sličan scenarijo, bi mogao biti i sa neusklađenosti vlasništva i korisništva, zemljišta ali uz uvjet da su potpore (sukladno pravnim regulama) obostrani prihod i vlasnika i korisnika. U tom smislu zagovaram neotuđivost vlasništva ali i poticajnost korisnika (kroz potpore) na korištenje dvojnosti, nepoznatog ili nezainteresiranog nasljednog vlasnika na gruntovno (vlasničko) reguliranje statusa. Možda, epski široko ali nadam se i razjašnjenju dileme, s početka ..."ukradenog auta"!. Poštovanje Vam, uz respekt...
Đuro Japaric
prije 4 mjeseca
Mtratnik , 1 auto , ja upisan u gruntovnici , Vi u katastru ! Pa niste mi auto ukrali ! Zašto da Vam auto otmu i vrate UMRLIM u gruntovnici !
Mtratnik
prije 4 mjeseca
....uz sva suglasja i nesuglasja na ovdje izrečeno, kvalificiranog znanjem i iskustvom te onim motivima, proizašlih iz ogorčenosti...želim vjerovati da postoji i drugi način promišljanja o poljoprivrednom zemljištu u nas i sadašnjim "čorsokacima". Poznato je da je kroz povijest pokušaja Austro-Ugarske da uredi vlasničko posjedničke odnose bio temelj za kasnije "poliranje" ovih prava sukladno, političkim i društveno-kulturološkim promjenama. Zemljište je oduvijek, bila svetinja, za one koji su od nje živjeli, prehranjivali i odgajali obitelji, ....za nju se ratovalo, udavalo bez ljubavi, interesno i imali cijeli niz drugih osobnih i obiteljskih, nikom (po)željenih sudbina. Stoga vlasništvo mora biti neotuđivo pravo onih čije je ono. Bez obzira na neusklađenosti u vlasničko-korisničkim odnosima i neusklađenosti Gruntovnice i Katastra, to zemljište nakon barem dvije generacije (50 godina), staviti na dispoziciju lokalnoj samoupravi kao korisnika. Dok je tome tako, postoje pojedinci, interesne skupine, političke unije, koje pokušavaju "oblikovati" (lobirati) javno mijenje (klimu) sukladno njihovim misijama. U povijesti prošle države, poljoprivredno zemljište se oduzimalo onima koji su ga imali "previše" (iznad 10 ha) u ime opasnosti od ugroze "socijalističke transformacije" i ugroze socijalističkih odnosa na selu. Danas, je i moj (kulački) dio u tom "kulačkom zemljišnom fondu" i netko ga sada koristi ili će biti njezin vlasnik (o čemu se danas vode žestoke, spekulativne rasprava-čije će biti). Poznato je da je Gruntovnica evidencija vlasnika, a Katastar evidencija posjednika. U prošloj državi posjednici su bili obveznici poreza na "katastar" što je tadašnjim poreznim vlastima bila primarna svrha (tko koristi plača). Prijenos vlasništva nasljeđem i raspadom i djelidbom zemljišta kučnih zadruga, bilo je "skupo" i tako su se ta neusklađivanja se množila. Stoga bi moj SKROMNI prijedlog bio korisnici toga vanknjižnog vlasništva su nostelji svih proizvodnih prava i potpora ali i obveznici koji iz tog korištenja proizlaze. Prijetnja od odustajanja od proizvodnje na takovim površinama je "svojevrsna prisila" jer mnogi od njih proizvode zbog potpora a ne zbog brige za nacionalnu prehrambene sigurnosti. Ovo je osobno promišljanje i uvredljive opaske i i vokabular, smatrati ću neprimjerenim i ignorantskim. S poštovanjem i uvažavanjem, živi zdravi i veseli bili.
Đuro Japaric
prije 4 mjeseca
200 000 ha imali smo u ARKOD privatne zemlje BEZ UGOVORA , prema riječima ravnatelja Agencije prošle godine u OSIJEKU ! Nesposoban ministar poljoprivrede , Pravilnikom traži da se poduzmu aktivnosti do 31. 12. 2027 u smislu da se sklope ugovori u suprotnom će zemlja biti IZBRISANA iz ARKOD i sustava poticaja ! DIO ljudi DALI su NALOG da se zemlja IZBRIŠE iz ARKOD ! Ja sam PISMENO predložio Ustavnom SUDU DA UKINU stavak 12 u članku 4 ministrovog Pravilnika ! MAFIJA u NE hrvatskom saboru MORA mijenjati članak 210 u PLAGIRANOM Beogradskom Zakonu o nasljeđivanju 2003 , da se OSTAVINSKI postupci MORAJU pokrenuti u ROKU 6 mjeseci , a NAKON toga da svi koji znamo da se zemlja vodi na UMRLIM , MOŽEMO pismenim putem tražiti da LOKALNE vlasti POKRENU OSTAVINSKE postupke , jer ONE su NASLJEDNICE ako nema nasljednika ! PRVI pred uvjet da bi MOGLI kupiti zemlju ili SKLOPITI ugovore o kojim piše NESPOSNNI ministar u stavku 2 , JE DA ZEMLJA IDE NA ŽIVE ILI LOKALNE VLASTI ! NASLJEĐIVANJE je u RESORU NESPOSOBNOG Ministarstva pravosuđa , kao i DVOSTRUKA evidencija zemlje ! DOBIO sam odgovor iz Ministarstva pravosuđa ! PO PRAVILNIKU ministra poljoprivrede , REALAN je ISPIS do kraja 2027 puno zemlje ! DODATNI problem prave što BRIŠU ŽIVE u KATASTRU sa KOJIMA imamo ugovore , a UPISUJU NA UMRLE ! PIŠE da su KRETENI u ministarstvu poljoprivrede i pravosuđa ZAVRŠILI pravne fakultete ? OČITO SU IH KUPILI U TRAVNIKU !
Marta Radić
prije 4 mjeseca
Dobar zaključak u tekstu!!
Đuro Japaric
prije 4 mjeseca
Gospođa Mijat brka 2 problema . 1. Problem što u katastru brišu ŽIVE posjednike i UPISUJU umrle iz Austrijskih gruntovnica ! TIME SE OTIMA zemlja upisanim u katastru , a ako upisani sa time nisu zadovoljni moraju rješavati putem suda , ako NEĆE DA OSTANU BEZ ZEMLJE ! * DRUGI je problem preko 200 000 ha PRIVATNE ZEMLJE BEZ UGOVORA i ako do 31. 12. 2027 ne dostavimo što traži ministar u svojem Pravilniku u članku 4 . stavak 2 , zemlja se BRIŠE iz ARKOD i novac vraćamo za te parcele ! *** ŠTO ĆE ODLUČITI Ustavni sud ? Ni jedan zakon ni DIREKTIVA EU , ne kažu da do 31 . 12 . 2027 , moramo imati dokaz iz stavka 2 , članka 4 Ministrovog PRAVILNIKA !
Zoran Čirjak
prije 4 mjeseca
Jednostavno treba prestati proizvoditi hranu. Mafija koja radi po razno raznim evropskim uredima primaju toliko novca da ni neznaju sami koliko. Da bi se njima osiguralo to bogatstvo negdje treba oduzeti,a ovaj put su proizvođači hrane. Nismo mi krivi što nisu i bivša a i ova sadašnja država vodili računa da se to sredi na vrijeme. Sad su najlakše ucjene ako ne središ sam odeše poticaji. Prestati proizvoditi hranu je jedino rješenje. Nedaj bože da se negdje jače zapuca hrvati nebi imali hrane za dva tjedna.
Đuro Japaric
prije 4 mjeseca
Ne trebamo do 15. svibnja DOSTAVITI ništa što se traži u stavku 2 i članku 4 ministrovog Pravilnika , već IZJAVU da ćemo do 31. 12 - 2027 POKUŠATI dostaviti što se traži u stavku 2 , a ako to ne DOSTAVIMO zemlja se BRIŠE iz ARKOD i VRAĆAMO novac za TE PARCELE ! PROČITAJTE SVI STAVAK 2 !
Đuro Japaric
prije 4 mjeseca
Hrvatske OPG nitko ne predstavlja u Zagrebu ! Vladina poljoprivredna komora VPK je od 2009 MARIONETSKA tvorevina pokraj koje zastupnici i ministri mogu mirno spavati ! Za vrijeme OKUPACIJE Slavonije od strane Austrijanca izvršen je geodetski premjer Slavonije i PROMAŠAJ sa osnivanjem 2 službe za EVIDENCIJU zemlje ; gruntovnice i katastar ! Gruntovnica se smatra KNJIŽEVNO a katastar IZVANKNJIŽEVNO vlasništvo ! Vlasti su KOMUNICIRALE prema stanju u KATASTRU , do Tuđmana Franje , od kada imamo SRANJE ! Tuđmanovi LOPOVI i Zagrebu ne razumiju na KATASTARSKI posjednici NISU LOPOVI !Posjednici smo u Slavoniji POSTALI ; DAROVANJEM zemlje od strane vlasti Kraljevine SHS , pa darovanjem zemlje protjeranih Nijemaca 1945 , pa KUPNJOM , diobom , nasljeđivanjem , darovnim i drugim ugovorima , zamjenama i pogrešnim upisima ! UPISANI i gruntovnicama NISU osporavali UPISANIM i katastru , ovo KRETENI i zagrebu NEĆE shvatiti ! Gospođo Mijat 2 su problema ; 1 zemljište bez ugovora , 2 . zemljište sa UGOVOROM i PROMJENA DRUGIH ŽIVIH ILI UMRLIH POSJEDNIKA ! * Sa moje strane POSLAN je prijedlog Ustavnom sudu da UKINU stavak 12 u Članku 4 ministrovog PRAVILNIKA , jer NE MOŽEMO ni POKUŠATI sklopiti ugovore sa UMRLIM o zakupu ili kupnji ! ** Zk postupci , temeljem toga sam radio za 2 parcele da ide na ovo SRANJE koje nazvaše RH , riješio sam nekoliko za sebe , 2024 sam dao za dio mojih parcela , a ove godine brat , sestra i ja za dio ! MAFIJA u NE hrvatskom saboru i MAFIJA u Ministarstvu pravosuđa i MAFIJA u DGU imaju DRUGAČIJE i JEFTINIJE RJEŠENJE za CIRKUS kojega imamo RADI AUSTRIJANACA I SRPSKO - hrvatskog zakona o nasljeđivanju !