• Legalizacija
  • 14.09.2011.

Legalizacija nezakonito izgrađenih objekata

Legalizacija objekata poljoprivredne najmene

  • 5.647
  • 279
  • 0

Što to zapravo znači “legalizacija objekata”? To je postupak kojim se ozakonjuje nezakonito izgrađena zgrada (farma) koja je izgrađena u skladu s prostornim planom i ona koja nije izgrađena u skladu s prostornim planom, ali samo u slučaju ako ozakonjenje nije ograničeno člankom 5. Zakona (zaštićeno područje, područje nacionalnih parkova, parkova prirode, planirani koridori prometnica, planirana područja javne namjene kao što su npr. škole, vrtići, crkve, područja zaštite voda i druga prostorna ograničenja). Zakon koji propisuje uvjete, postupak i pravne posljedice legalizacije donesen je 15. srpnja 2011. godine (NN 90/11) i to je Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama koji je u nadležnosti Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva.

Nezakonito izgrađena zgrada je, po zakonu, nova zgrada ili rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, a koja je vidljiva na digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave. Digitalna ortofoto karta izrađena je na temelju aerofotogrametrijskog snimanja (snimanja iz zraka) Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011. godine. Snimanje je potrajalo jedno kraće vrijeme (do mjesec dana) i sve građevine koje su izgrađene nakon tog perioda se smatraju i dalje nelegalnima i nemaju mogućnosti legalizacije po ovome zakonu. Trenutno, Državna geodetska uprava priprema ortofoto karte i kada taj zahtijevan posao bude gotov postupak legalizacije će se moći početi provoditi. Ortofoto karte su osnova za geodetsku podlogu, kao dokaz o postojanju građevine što je prvi i osnovni preduvjet legalizacije.

Nezakonito izgrađena zgrada ozakonjuje se donošenjem Rješenja o izvedenom stanju. Rješenje o izvedenom stanju donosi nadležno upravno tijelo (Upravni odjeli za prostorno uređenje smješteni u svim gradovima, a najčešće pokrivaju nekoliko pripadajućih općina).

Stranka - vlasnik zgrade podnosi zahtjev za izdavanje rješenja o izvedenom stanju i to najkasnije do 31. prosinca 2012. godine upravnom tijelu odnosno Uredu za prostorno uređenje. Važno je podnijeti zahtjev do tog datuma s potpunom ili nepotpunom dokumentacijom jer će se ona moći naknadno dostavljati.

Zahtjevu se prilaže:

  • arhitektonski snimak izvedenog stanja u 3 primjerka kojeg izrađuje ovlašteni arhitekt s dokazom ovlaštenja
  • geodetski elaborat za evidentiranje podataka o zgradama odnosno posebna geodetska podloga, ovjerena od katastarskog ureda, a koju je izradila osoba ovlaštena za obavljanje poslova državne izmjere i katastra nekretnina prema posebnom zakonu (ovlašteni geodetski ured),
  • mišljenje ovlaštenog inženjera građevinarstva da zgrada ispunjava bitne zahtjeve mehaničke otpornosti i stabilnosti
  • potvrda o prebivalištu vlasnika
  • dokaze u svrhu obračuna naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru ili jednostavno rečeno „kazne“ (izvod iz zemljišnih knjiga, sudsko rješenje, ugovor, suglasnost suvlasnika i sl. dokaze koji postoje o vremenu građenja)

Naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru će se utvrđivati prema ocjeni utjecaja te zgrade na prostor (podatke za ocjenu će napraviti ovlašteni arhitekt u sklopu arhitektonskog snimka) i uz primjenu općih korektivnih koeficijenata za izračun naknade te dopunskih korektivnih koeficijenata za umanjenje iznosa naknade.

Iznos naknade obračunavat će se prema slijedećoj formuli: N = Z x NP gdje je

  • N =iznos naknade u kunama
  • Z = prostorna i tehnička obilježja nezakonito izgrađene zgrade izražena u bodovima i koeficijentima
  • NP = jedinična naknada izražena u kunama za pripadajuću položajnu zonu

Utjecaj nezakonito izgrađene zgrade na prostor ocjenjuje se prema slijedećim osnovnim kriterijima:

  • smještaj nezakonito izgrađene zgrade u odnosu na građevinsko područje
  • odnos iskorištenosti čestice prema maksimalno dopuštenom, u odnosu na prostorni plan kao i odnos površine građevine prema dopuštenoj veličini u odnosu na prostorni plan
  • usklađenosti namjene zgrade u odnosu na prostorni plan
  • obilježjima zaštite i vrijednosti prostora
  • načinu građenja, namjeni zgrade, dovršenosti zgrade

Osim osnovnih kriterija utjecaja zgrade na prostor u izračun naknade ulazi i dopunski korektivni kriterij umanjenja iznosa naknade od 50% do 75% prema socijalnom statusu podnositelja i svrhi gradnje. Na umanjenje iznosa imaju pravo slijedeće zgrade :

  • isključivo stambene namjene do 400m² bruto površine ako je to vlasnicima prva nekretnina, ako se ne anlazi u prvoj položajnoj zoni i ako su na toj adresi bili prijavljeni do 21. lipnja 2011. godine (potvrda MUP-a)
  • isključivo namjene za obavljanje poljoprivredne djelatnosti

Položajne zone podudaraju se sa propisanim zonama u komunalnom gospodarstvu za obračun komunalnog doprinosa i u ovom slučaju će se obračunavati naknada utjecaja nezakonito izgrađene zgrade na prostor u odnosu na najmanje 3, a najviše na 5 položajnih zona.
Način obračuna naknade (kazne) te obje vrste koeficijenata propisan je Uredbom Vlade RH o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađenih zgrada u prostoru od 07.09.2011. godine (NN 101/2011).

Rješenje o izvedenom stanju za nezakonito izgrađenu zgradu u skladu s prostornim planom donosi se kada je:

  • priložena dokumentacija usklađena sa stvarnim stanjem.
  • plaćen komunalni i vodni doprinos.
  • plaćena naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru.
  • nadležno upravno tijelo provelo očevid na građevinskoj čestici.

Rješenje o izvedenom stanju za nezakonito izgrađenu zgradu protivno prostornom planu donosi se kada su:

  • priloženi dokumenti usklađeni sa stvarnim stanjem.
  • javnopravna tijela utvrdila da zgrada nije protivna posebnim propisima i o tome izdaju potvrde, a ako je protivna posebnim propisima donose o tome rješenje u roku od 15 dana na koje stranka ima pravo žalbe. Potvrde se pribavljaju po službenoj dužnosti.
  • zainteresirane stranke (susjedi) dali suglasnost na donošenje rješenja (ako su isti do 1. lipnja 2011. podnijeli prijavu građevinskoj inspekciji ili su sudu do tada podnijeli tužbu, a ako to nisu podnijeli do navedenog datuma ne mogu iznijeti prigovor).
  • plaćeni komunalni i vodni doprinos.
  • plaćena naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru.
  • nadležno upravno tijelo provelo očevid na građevinskoj čestici.

Ministarstvo zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva trenutno organizira seminare za svoje djelatnika, koji rade u uredima za prostorno uređenje kao i za projektante i geodete gdje će dobiti dodatne informacije i tumačenje postupka i načina legalizacije.

Rješenje o izvedenom stanju ne može se donijeti dok nije plaćen komunalni i vodni doprinos. Rješenje o plaćenom komunalnom i vodnom doprinosu dostavlja tijelo jedinice lokalne samouprave u roku od 15 dana od zaprimanja dopisa od nadležnog upravnog tijela (Ured za prostorno uređenje). Ukoliko Rješenje o plaćenom komunalnom i vodnom doprinosu ne stigne u roku od 15 dana od zahtjeva smatra se da ono nije uvjet za donošenje Rješenja o izvedenom stanju (neke jedinice lokalne samouprave imaju oslobođenja od plaćanja komunalnog doprinosa za gospodarske objekte) pa se to Rješenje ostvaruje bez plaćanja doprinosa ako su ispunjeni svi ostali uvjeti (članak 10. Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama).
Katastarski ured nakon podnesenog zahtjeva za ucrtavanjem zgrade (zahtjev podnosi ili vlasnik zgrade ili ovlašteni geodeta koji je izradio geodetski elaborat - to ovisi o međusobnom dogovoru) evidentira ozakonjenu zgradu u katastarski operat te dostavlja nadležnom sudu rješenje o izvedenom stanju nakon čega sud upisuje zgradu u zemljišne knjige.

Možemo zaključiti da će za legalizaciju nezakonito izgrađenih objekata trebati izdvojiti značajna sredstva za ishođenje svih potrebnih dokumenata (arhitektonski snimak, geodetska podloga i građevinski projekt - mišljenje o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti) te plaćanje komunalnog i vodnog doprinosa kao i naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru.
Iznos naknade za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru prema sadašnjim saznanjima predstavljat će jedan od manjih troškova u odnosu na sve ostale troškove.

Ali ovim zakonom, koji je ograničen vremenski, nije završen posao legalizacije. Zašto?
Zato što će i nakon 2012. godine biti gradnje, rekonstrukcije i dograđivanja u građevinskim područjima naših sela, kao i na poljoprivrednom zemljištu. Uvijek će biti gospodarstava koja trebaju dodatne objekte za junice, za suhe krave, za telad, proširenje staje za još nekoliko UG i sl. i za to trebaju građevinsku dozvolu odnosno rješenje o uvjetima gradnje i evo nas opet na početku.

Prostorni plan općine ili grada ima propisan maksimalan broj UG u građevinskoj zoni ali i na poljoprivrednom zemljištu kao i druga ograničenja (udaljenost od ceste, kuće, susjeda,...) i zato investitor najčešće nema mogućnosti dobivanja dozvole za proširenje kapaciteta na istoj čestici.
Znači treba nastaviti na izmjenama i dopunama prostornih planova kako županijskih tako i općinskih i gradskih. Velika pomoć bi bila izrada „stručne podloge“ na nacionalnoj razini koja bi na neki način bila obvezujuća za regionalnu i lokalnu samoupravu. Svi prijedlozi prostornih planova moraju prije donošenja dobiti suglasnost više državnih institucija pa tako i suglasnost Ministarstva poljoprivrede, ribarstva i ruralnog razvoja gdje se prije davanja suglasnosti treba provjeriti usklađenost planova sa „stručnom podlogom“.

Kroz zadnjih nekoliko godina uspjeli smo u nekim županijama, gradovima i općinama izmijeniti prostorne planove „u korist gradnje staja“, ali takvi pojedinačni pokušaji od dolje prema gore su dugotrajni i iscrpljujući za pojedince, puno efikasniji put bi bio s vrha.

Autor: Anđelka Pejaković, dipl.ing.agr.,


Izvori

Hrvatska poljoprivredno-šumarska savjetodavna služba


Tagovi

Farme Staje Izgradnja Gospodarski objekti Legalizacija


Partner

Izdvojeni tekstovi

Izdvojeni oglasi