Odvjetnik Mladen Jurić o regulaciji zemljišta: Neki su zakoni sasvim u redu, ali se ne provode

Neriješena imovinsko-pravna pitanja jedan su od kamena spoticanja razvoja poljoprivrede i mnogih ruralnih sredina. Jedna parcela, 10 suvlasnika, jedno stanje u katastru, drugo u gruntovnici, dio je problema na koje ukazuju poljoprivredici upirući prstom u Zakon o nasljeđivanju. 

Treba li ga mijenjati, prokomentirali smo s poznatim osječkim odvjetnikom Mladenom Jurićem, čije odvjetničko društvo Pero i Mladen Jurić j.t.d. ima iskustva u ovom poslu, budući da zastupaju brojne klijente s područja Hrvatske i susjednih zemalja, pa i šire s teritorija Europske Unije. Njihovo poslovanje datira još od 1982., a od 2015. su pravni sljednici nekadašnjeg odvjetničkog ureda koji su tada osnovali pok. odvjetnik Vlatko Vidaković i Pero Jurić. 

Je li Zakon taj koji treba mijenjati kako bismo riješili ovaj dugogodišnji problem? 

Što se tiče Zakona, on je odlično koncipirao postupak nasljeđivanja. Postupak je prebačen javnim bilježnicima čime je maksimalno ubrzan, koliko se može ubrzati, a da se ne opterećuje sud nespornim predmetima. Činjenica je da ljudi prije samog postupka nasljeđivanja vuku nerazjašnjene i neuređene imovinske odnose pa onda očekuju od države da rješava nešto što bi zapravo sami trebali riješiti. To im se vjerojatno neće svidjeti, ali država ne može riješiti problem ako je zadnji vlasnik zemljišta upisan 20-ih ili 30-ih godina prošlog stoljeća. Otkud bi sudac trebao i mogao znati tko je stvarni vlasnik određenog dijela zemljišta ako mu sami ne predočite dokaze za to tj. ako se vi sami ne potrudite. Ukoliko niste dovoljno aktivan sudionik, to vam očito nije važno. 

Maksimalna zaštita nasljednika 

Navedeni zakon složen je tako da se maksimalno štite nasljednici i njihova prava. Možemo pričati je li naš sustav pošten ili dovoljno dobar, jer kod nas praktički ne možete razvlastiti nasljednike pa se događa situacija da će ponekad i unatoč oporuci kojom su ostali bez svega, nasljednici nakon smrti tražiti i dobiti nužni nasljedni dio. No, što se tiče samog principa sustava nasljeđivanja, ako vi kao ostavitelj imate uređeno stanje vlasničko-pravnih odnosa, sudac, odnosno javni bilježnik, će postupak nasljeđivanja napraviti brzo i korektno. Problem je ako je upisan netko tko de facto nije stvarni vlasnik, a ne pokojnik.

U kojoj su mjeri danas zemljišne knjige usuglašene sa stvarnim stanjem?

Različito je u dijelovima naše zemlje, u Dalmaciji je to puno lošije, stotine ljudi upisanih na malim parcelama, tromo pravosuđe i kako će se to urediti, zbilja ne znam. Što se tiče Slavonije, tu je nešto bolje. Naravno da nije potpuno uređeno. Tu vučemo problem vlasničkog uređenja iz komunizma – kada nije bilo jako važno biti upisan kao vlasnik u javnim knjigama. Zemljište je bilo društveno i vi niste mogli biti vlasnici zemljišta nego ste imali pravo korištenja i više nije bilo uopće važno voditi registar. Prije komunizma je stanje kudikamo bilo bolje. 

Problem je i nerazumijevanje uloge katastra i zemljišnih knjiga. Ljudi ne razumiju što je od toga važno.

Katastar nije registar vlasnika zemljišta, on je zapravo alat koji koristi sud u ustanovljavanju tko je vlasnik čega. Koja osoba je upisana u katastru je puno manje važno te vas upis u katastar ne čini vlasnikom zemljišta. 

Ono što je relevantno su zemljišne knjige (gruntovnica) koje vodi sud i u kojima se promjena vlasnika provodi temeljem strogih zakonskih odredbi. Katastar je relevantan za površinu čestice, izgrađenost itd, ali misliti da ste vlasnik jer "ja sam upisan u katastar", to ne.

Ako je upisana nekakva poljoprivredna zadruga ili netko tko je prodao primjerice zemlju prije 150 godina, to ne može biti predmet nasljeđivanja. Upisan je kao vlasnik netko drugi i sud neće reagirati na to. On neće raspoređivati tu imovinu jer pokojni nije vlasnik.

Gruntovnica je, dakle, jedino relevantna i postoji obveza njezina usklađivanja s katastrom. To je postupak koji traje i pokušava se što više toga riješiti, ali je nekad potreban i angažman stvarnih vlasnika. Oni trebaju shvatiti da se moraju aktivirati i boriti se za ono što je njihovo.

Za vrijeme komunizma je bilo bitno da ste vi u posjedu, a sad je bitno tko je upisan u gruntovnici.

Ujedno, ako ste vi u posjedu nečega, platili ste nešto i imate ugovor koji je ovjeren kod javnog bilježnika, važno je znati da to nije vaše sve dok se ne upišete gruntovno. Samo onaj tko je upisan u zemljišne knjige je siguran da je vlasnik, a oni koji to pravo imaju neupisano su na vrlo kliskom terenu. I to je to, kad ste upisani jedanput, vi ste vlasnik i ne treba dodatna verifikacija, no ako npr. promijenite adresu stanovanja, tada biste trebali obavijestiti sud o tome. 

Susjedne države imaju zakonske odredbe kojima, poput Slovenije, brane cjepkanje ekonomske cjeline dok u Srbiji, ako nasljednici nisu reagirali u roku, ista pripadne općini. Kako gledate na to? 

U Srbiji očito imaju prošireni institut takozvane ošasne imovine. Imamo i mi to, ali samo u slučaju kad nema nasljednika ili kad se nasljednici odreknu zemljišta. Tek tada dolazi na red općina ili grad. Meni je osobno malo pretjerano zadiranje u pravo nasljeđivanja to što su napravili time da ste dužni reagirati jer u suprotnom ostajete bez nasljedstva. S druge strane, to je opet stvar koju odlučuje politika. U Srbiji su ocijenili da će na taj način postići neke svoje određene ciljeve. I oni imaju, kao i mi, neuređen dio zemljišnih knjiga.

Ne vidim neke koristi od uvođenja takvog sustava nasljeđivanja. Čak i s takvim sustavom vi natjerate ljude da dođu, sudjeluju u tom ostavinskom postupku, ali ako imate zemljište upisano na nekog trećeg, opet imate problem jer ono ionako neće biti predmet nasljeđivanja.

General Vinko Vrbanac: Potrošio sam četiri godine da bih uknjižio tri jutra svoje zemlje

Ako je upisana nekakva poljoprivredna zadruga ili netko tko je prodao primjerice zemlju prije 150 godina, to ionako ne može biti predmet nasljeđivanja. Upisan je kao vlasnik netko drugi i sud neće reagirati na to. On neće raspoređivati tu imovinu jer pokojni nije vlasnik. 

Manjak interesa vlasnika 

Vi morate riješiti temeljno stanje unutar zemljišnih knjiga da bi mogli uopće ići u nasljeđivanje. To je ono što ljudi ne razumiju, a ako vi nasljednika obvežete da mora doći na sud, stvorite dupli problem. Što sad da je čovjek u Australiji? I on mora reagirati, doći, ovjeravati izjave ili će ostati bez nasljedstva. A ne mora značiti da će biti loš gospodar tog zemljišta, možda će prodati, možda će dati u zakup - ne treba krenuti automatski s pretpostavkom da će on biti problem jer nije u zemlji.

Poseban problem pojedinih spornih čestica proizlazi iz niske cijene u krajevima koji muku muče s depopulacijom, koja ne opravdava velika ulaganja u pravne procese. Ima li rješenja tome? Koji su nam eventualno pravni alati na raspolaganju?

Sigurno je da su nekretnine skuplje da bi ljudi imali interesa i rješavali te probleme. Gledajte, ako vi prodajete nekretninu nitko ozbiljan vam neće kupiti ako to nije upisano u zemljišnim knjigama. Neki ljudi razmišljaju na način - ja imam nekakvo zemljište ili nekretninu koju koristim, nemam nikakav problem pa me baš briga što je upisano. Da, ali problem će se pojaviti, najčešće kod nasljeđivanja i zato zapravo bacaju drvlje i kamenje na zakon koji nije kriv. Javit će se problem ako to niste uredili vi kao ostavitelj, ali njega ne može urediti nikakav zakon o nasljeđivanju. 

Imamo manjak interesa vlasnika da bi nešto rješavali. Interes splasne kad shvate koliki su troškovi ako angažiraju odvjetnika, a sami se, premda neke stvari mogu riješiti i oni bez pravne izobrazbe, ne žele upuštati ili nemaju vremena.

Kad i ako bude korektna cijena tih nekretnina ili država propiše nešto što će natjerati ljude da reguliraju, tada će se rješavati. Bojim se da dotad ništa. 

Što sa česticama koje su uknjižene kao oranice, livade, a zbog nebrige su zarasle u šumu? Ima li kazni za vlasnike u smislu što su nisu održavali poljoprivredno zemljište u kondiciji pogodnoj za proizvodnju?

Metoda batine je uvedena u Zakon o poljoprivrednom zemljištu, ali koliko se provodi? Koliko se ja susrećem, ne provodi se uopće. U gradovima postoji komunalni red i ako se ponašate mimo toga, susjed će vas prijaviti, doći će komunalni redar, naplatiti vam kaznu. Dakle, ako se vlasnici znaju i ne održavaju svoje zemljište treba ih kazniti jer su kazne propisane zakonom. Regulativa je sasvim u redu, ali ju treba početi primjenjivati.

Je li rješenje za napuštena imanja porez na nekretnine i što s najgorim vlasnikom?

No, opet se vraćamo na te neriješene odnose i da oni koji su nasljednici nemaju interesa to riješiti i tu bi onda zapravo država trebala reagirati pa kažnjavati, a u slučaju da to ne djeluje čak i oduzeti uz naknadu. 

Komasacija: Alat dan, ruke sputane 

Općenito, što se događa nakon smrti osobe, je li obvezna ostavinska rasprava i postoje li mehanizmi koje poduzima sud ako nasljednici ne reagiraju? 

Ostavinska rasprava se zakazuje automatski ako ostavitelj ima imovine. Matični ured dobiva informaciju da je netko umro, sastavlja smrtovnicu i dostavlja je sudu koji raspoređuje nekom od javnih bilježnika koji provode ostavinski postupak u nespornom dijelu. Ako je sporan, ide na sud. 

Ukoliko je zemljišno-knjižno stanje uređeno, nitko ništa ne osporava, nasljednik se ne mora ni pojaviti na raspravi i dobit će svoj dio. No, u slučaju kada se nasljednik treba odreći nasljedstva, onda je potreban njegov pristanak ili izjava o odricanju.

Tendencija ekonomije je okrupnjivanje zemljišnih površina na razini prosječnog gospodarstva, a u cilju dugoročne održivosti. Imamo li pravni okvir za tako nešto jer s jedne strane pričamo o komasaciji, a s druge se kroz ostavinski postupak zemljište dodatno dijeli? 

Određeni koraci su napravljeni kod poljoprivrednog zemljišta. Država je ondje gdje je suvlasnik napravila određenu gestu: ako su vlasnici manje od 50 posto, vi možete ići na razvrgnuće i isplatu. To je velika stvar kada možete razvrgnuti suvlasničku zajednicu na sudu tako da državu isplatite, samo vještak napravi procjenu vrijednosti. Veliki poticaj za one koji su suvlasnici zemljišta s državom. Međutim, kod fizičkih osoba toga nema, računa se 10 posto ili manje, a to vam umanjuje mogućnost da idete u okrupnjivanje. Iznimka za nasljeđivanje ne postoji pa će biti suvlasnika koliko ima nasljednika. Nadalje je spriječeno kod poljoprivrednog zemljišta cjepkanje na način da ne možete razvrgavati suvlasništvo ako ćete stvoriti cjelinu manju od 1 ha. Mijenjati zakon da ne možete naslijediti zato što je manja površina od određene, bojim se da neće proći u našem društvu jer lišavate nasljednike njihovih prava.

Kada je u pitanju komasacija, donesen je novi zakon, a po starom koji je godinama bio na snazi mislim da nijedna nije napravljena. Problematično je što je donesen novi zakon koji je sasvim korektan, ali ima i nelogičnosti. Sastav komisije se npr. uvjetuje s godinama iskustva, stručnom spremom itd., a prebacili su taj postupak jedinicama lokalne samouprave. S kojim kadrom će oni to napraviti? Traženu kvalifikaciju imaju stručnjaci po gradovima, a gradovi mahom nemaju poljoprivredno zemljište. Tehnički se u startu neke stvari neće moći provesti. Donijeli ste neki alat, ali čovjeku sputali ruke. Komasacija se provodi u interesu Republike Hrvatske, a prebačena je na provedbu JLS.

Gdje prestaje privatno, a počinje javno? Imaju li mrtvi veća prava od živih?

Kompleksan je to problem, teško je pomiriti sve interese, uzimate nekom, dajete drugom, a od tih ljudi političari iz JLS trebaju dobiti glasove. Sam okvir zakona kaže da, moguće je, ali vraćamo se na ključni problem kod nas. Ključno je da imamo relativno dobro koncipiranu zakonsku regulativu, a odnosi se to i na prozivani Zakon o nasljeđivanju, ali ju često ne primjenjujemo.