Što učiniti kada vam se vlasnički i posjedovni list ne podudaraju?

Evo nas u Agroklubu opet kod problema nesređenih zemljišnih knjiga.

Prilikom otvorenja novih prostorija jednog općinskog suda prije godinu dana, naš premijer i ministri hvalili su se kako smo broj neriješenih zemljišnoknjižnih predmeta smanjili sa 141.029 na samo oko 8.000. Ne razbijajući glavu dalje, većina čitatelja osjetit će olakšanje s pomišlju da nam se zemljišne knjige ipak uređuju, no poanta nije u broju neriješenih predmeta već u broju nekretnina za koje još nitko nije niti zatražio utvrđivanje vlasništva.

Mnogi vlasnici zemljišta nisu niti svjesni da nisu upisani na vlasnički list (ZK uložak), pa shodno tome nisu niti zatražili rješavanje stanja. Oni niti ne znaju da postoji problem dok ne dođu u situaciju kupoprodaje ili darivanja.

Sudeći po situaciji na terenu, čini se da je u Hrvatskoj trenutno više onog poljoprivrednog zemljišta na koje su upisani netočni vlasnici nego onog s čistim knjižnim stanjem. Razlog kaotičnog stanja na terenu možemo tražiti u dugogodišnjem zanemarivanju zemljišnoknjižnih upisa u razdoblju od drugog svjetskog rata do 90-ih. Djelomično su i sami prethodni vlasnici skrivili ovakvo stanje ne upisavši se radi izbjegavanja plaćanja poreza na promet nekretnina. I na kraju, vođenje odvojenih knjiga u katastru i u sudovima nije pomoglo stanju.

Jedna parcela, 16 suvlasnika - 10 preminulo, 2 iselilo, a 4 se posvađalo

Gruntovnica, katastar, posjedovni list, vlasnički list, što je što?

Katastar je državna evidencija unutar Državne geodetske uprave koja vodi podatke o katastarskim česticama (imenu, broju, adresi, obliku, površini, izgrađenosti,…). Posjedovni list sadrži podatke o katastarskoj čestici i podatke o posjedniku te ga izdaje katastar. No, on nije ujedno i dokaz o vlasništvu, već je to vlasnički list.

S druge strane, tu su zemljišnoknjižni odjeli na našim općinskim sudovima koji vode Zemljišne knjige. To su javne knjige u kojima je upisano: vlasništvo, etažiranost nekretnine, hipoteke, kredite, založna prava, i dr.. Drugi naziv za sustav zemljišnih knjiga jest gruntovnica. Tamo se izdaje vlasnički list, kojim se dokazuje vlasništvo nad nekretninom.

Sad vam je sve jasno, zar ne?

Problem na koji ćete naići bar jednom u životu

U praksi ćete vrlo često naići na neusklađenost katastra i gruntovnice, odnosno na situaciju da su različite osobe upisane kao vlasnici na posjedovnom i vlasničkom listu. Ako koristite platformu Ministarstva pravosuđa i uprave, koja je uzgred rečeno pravo osvježenje u funkcionalnosti i napokon usluga koja objedinjuje i upise iz Katastra i upise iz suda, lako možete provjeriti upisane osobe nad nekim svojim parcelama kad je locirate. A, kad tamo, upisani su oni za koje znate da nisu vlasnici. Možda čak niti ne znate tko je pravi vlasnik, a možda ste vi taj, no niste uknjiženi kao vlasnici na sudu. Je li sve propalo, ili ipak možete nešto napraviti?

Možete pokrenuti Pojedinačni zemljišnoknjižni ispravni postupak (ZKI). To je pravna metoda propisana posljednjim Zakonom o zemljišnim knjigama NN 128/2022 koja ima za svrhu ispraviti nepravilnosti u upisanim podatcima. U slučaju kada nije moguće ishoditi uknjižbu prava vlasništva. npr. kada je stvarnom nositelju knjižnog prava nemoguće identificirati osobe koje u uknjižene prije nekoliko desetljeća, odseljene, pomrle, potomci rasuti po svijetu.

Kako provesti ZKI postupak

Uz pomoć opunomoćenika (odvjetnika) postupak se pokreće na prijedlog predlagatelja s opravdanim razlogom. Predlagatelj je osoba koja ima pravni interes, a opravdanim razlogom se smatra dokument kojim zainteresirana osoba može dokazati pravo knjiženja. Sam postupak je reguliran člancima od 208-217 spomenutog Zakona, a najvažnije je da predlagatelj postupka podnese valjanu popratnu dokumentaciju.

To mogu biti pravomoćna rješenja o nasljeđivanju, kupoprodajni ugovori i slični dokument u kojem se stvarni vlasnik nekretnine utvrđuje kao izvanknjižni vlasnik nekretnine. Također u takve isprave se ubraja i ovjerena izjava osobe koja je u zemljišnoj knjizi upisana kao vlasnik nekretnine. 

U prijedlogu za pokretanje ZKI postupka, mora biti navedeno koji bi se upisi, u čiju korist i na temelju kojeg dokumenta trebali provesti ovim postupkom. Treba se priložiti i podatak o povijesti prometa u katastru.

Općinski sud izdaje Rješenje i Oglas o otvaranju pojedinačnog ZKI postupka na predmetnoj nekretnini, s prijedlogom da se nakon provedenog postupka odredi brisanje prava vlasništva netočno upisanih osoba i provede upis prava vlasništva u ime predlagatelja. Oglas će biti objavljen na e-Oglasnoj ploči Ministarstva pravosuđa RH. Rok za podnošenje prigovora ili prijedloga je 30 dana od dana objave na e-ploči. Nakon toga, određuje se rasprava i očevid za ispravak zemljišnoknjižnog stanja na nekretnini. Postupak se može provesti i bez rasprave i donijeti rješenje, ako nisu zaprimljeni prigovori. Tada je sud dužan donijeti rješenje o ispravku 30 dana nakon zadnjeg dana za prigovore.

Postupak je jednostavan i najčešće se sastoji od jednog sudskog ročišta koje se održava kao očevid na nekretnini uz sudjelovanje sudske komisije (odvjetnik predlagatelja, sudac, sudski vještak za geodeziju, referent zemljišnoknjižnog odjela nadležnog općinskog suda, svjedok) koja razgledava nekretninu i sasluša svjedoke.

Na kraju, ako nije bilo prigovora, sud donosi rješenje kojim se provodi ispravak upisa u ZK ulošku na način da se predlagatelj upisuje kao vlasnik nekretnine. Postupak može potrajati 3-4 mjeseca ako nema prigovora ili drugih komplikacija.

Troškovi postupka

Evo primjer troškova za jednu poljoprivrednu površinu od 1.500 m2:

Na početku se odmah treba uplatiti 16,59 eura ePristojbe u Državni proračun. Kada u Katastru zatražite Povijest promjena na katastarskim česticama platit ćete 30,53 eura. Uknjižba se plaća u Državni proračun u tijeku postupka iako još nemate rješenje i to u visini od u 26,66 eura. Porez na promet nekretnina se plaća prije prema Privremenom poreznom rješenju u visini 3 % od kupoprodajne vrijednosti nekretnine.

Odvjetnički troškovi u slučaju ove jedne manje nekretnine su bili 331,80 eura. Prije očevida predlagatelj plaća sudu troškove provođenja istog (Predujam za očevid) u vrijednosti od 254,63 eura. Sudska pristojba od 29,86 eura već mora biti plaćena. Radi eventualne uštede, dobro je pokrenuti ZKI postupak za više nekretnina istovremeno.

Isplati li se ovaj postupak

Usklađivanjem upisanih sa stvarnim podacima o vlasništvu nekretnina će postati tržišno atraktivnija i u slučaju eventualne prodaje moći će postići bolju prodajnu cijenu. Dodatno, kada se stvarni vlasnik zapravo upiše na nekretninu, imat će je pravo koristiti kao zalog za kredit ili zaraditi na njoj dajući je u najam. I na kraju, ako je upisan u upisnik PG, možda bude mogao ostvariti pravo na poticaje.

Pojedinačni ZKI postupak relativno je brz i efikasan način rješavanja složenih zemljišnoknjižnih nepravilnosti. Neki pravnici idu tako daleko da vjeruju da će omogućavanje provedbe ovakvih postupaka osigurati sređivanje nesređenih zemljišnih knjiga. No, ostaje problem da veliki dio naših građana nije niti svjestan da sudski nije uknjižen na vlastite nekretnine, te da će probleme naslijediti njihovi potomci.

Sam postupak nije kompliciran, ali traje. Nije niti jeftin jer će vas pratiti osjećaj da plaćate nešto što je već trebalo biti riješeno, ali definitivno je skuplje svojom pasivnošću izgubiti vlastitu djedovinu (a i to se događalo).