(N)e-Uređena zemlja: Sustav izbrisao izvanknjižne vlasnike?

O stanju u hrvatskim zemljišnim knjigama pisali smo nadugačko i naširoko, no još uvijek u njima vlada kaos. U Hrvatskoj se podaci o nekretninama vode u dvije institucije (dvije knjige). Zemljišna knjiga ili gruntovnica vodi se u zemljišnoknjižnom odjelu kod nadležnog suda i u njoj bi trebali biti upisani vlasnici, hipoteke, pravni tereti i slično. S druge strane, podaci o nekretninama se vode i u katastru pri Državnoj geodetskoj upravi (DGU) gdje se čuvaju informacije o posjedniku, namjeni nekretnine, površini, izgrađenosti, i dr.

Nažalost, u velikom dijelu naših ruralnih prostora, pogotovo u slučaju poljoprivrednih površina, pravi vlasnici su upisani samo u katastarske podatke, a u zemljišnoknjižnim izvacima ostala su imena otprije nekoliko desetljeća jer nasljednici ili kupci nisu samostalno pokretali upis vlasništva u zemljišne knjige.

General Vinko Vrbanac: Potrošio sam četiri godine da bih uknjižio tri jutra svoje zemlje

E sad, Vlada RH još 2021. godine pokrenula je inicijativu za usklađivanje podataka iz spomenutih dviju knjiga, te uspostavljanje jedinstvene Baze zemljišnih podataka (BZP). To je elektronička baza zemljišnih podataka koja bi trebala sadržavati sve digitalizirane podatke iz zemljišnih knjiga, te bi trebala omogućiti jednostavniji pristup zemljišnoknjižnim informacijama. U cilju uspostavljanja BZP-a provode se i besplatne katastarske izmjere građevinskih područja u pojedinim katastarskim općinama.

I Nacionalnim planom oporavka i otpornosti 2021-2026. uz ostalo je planirana uspostava Baza za sva zemljišta za koje je ranijim analizama utvrđeno da su podaci zemljišne knjige i katastra istovjetni, a s konačnim ciljem uspostave BZP-a za 60% svih katastarskih čestica u zemljišnim knjigama i katastru.

Sustav izbrisao posjednike iz katastra?!

Baza zemljišnih podataka je zamišljena kao centralizirani i objedinjeni informacijski sustav koji sadrži podatke o nekretninama u Republici Hrvatskoj, a predstavlja ključni dio modernog sustava vođenja zemljišnih knjiga i katastra. Postupak usklađivanja, dakle, trebao bi se provoditi samo za zemljišta gdje su podaci iz zemljišne knjige i katastra istovjetni, no s terena dolaze drugačije informacije.

Kako piše Anja Kožul za Novosti, nabrzinu i bez informiranja javnosti, pojedine katastarske općine provele su prebacivanje podataka u sustav BZP. Kako je sustav uveden automatski, iz evidencije su izbrisani pojedini dosadašnji posjednici (posjedovni list), odnosno vanknjižni vlasnici. Iako dakle, nisu bili istovjetni podaci u gruntovnici i katastru, sustav je izbrisao posjednike iz katastra, a već smo spomenuli da je u velikom dijelu ruralne RH upravo u katastru naveden pravi vlasnik nekretnine.

Čestice su automatizmom dodijeljene davno umrlim precima. Prijava je došla iz katastarske općine Obrovac.

Tako je Marko Simić iz Gornjeg Karina uoči ostavinske rasprave za svog oca primijetio da je očevo ime brisano iz evidencije u katastru s desetak čestica. Umjesto oca, upisani su podaci stari i više od 100 godina. On se obratio odvjetnicima, ali tvrdi da postoje i drugi takvi slučajevi. Marko se nada da će javni bilježnik postupiti po Zakonu o nasljeđivanju jer je u trenutku smrti njegov otac bio posjednik zemlje i brisanje njegova imena nastupilo je kasnije. No, pitanje je što će biti s vlasništvom ljudi koji su preminuli netom nakon brisanja njihovih podataka iz elektronske evidencije.

SDP-ova saborska zastupnica Jasenka Auguštan-Pentek, nedavno je sa saborske govornice polemizirala da je ovakav zbrzani postupak sjedinjavanja zemljišnih podataka proveden jer RH mora prikazati Europskoj uniji da ima visok postotak sređenosti zemljišnoknjižnih podataka, no da često pogrešni podaci idu na direktnu štetu građana: "U načelu bi BZP trebao biti dobra stvar, da u jednoj bazi imamo podatke o vlasnicima, posjednicima i nekretninama. Ali da bi se to napravilo kako treba, u bazu bi trebalo upisivati samo podatke koji su identični u katastru i gruntovnici, a odgovaraju stvarnom stanju nekretnina. Kod nas je toga malo, poznato vam je to: na čestici je 100 suvlasnika, ljudi to nisu sređivali.

Država je objavila da će raditi nove katastarske izmjere, ali to ide jako sporo. U puno jedinica lokalne samouprave ljudi su imali sređene podatke u katastru, ali ne i u gruntovnici. U zemljišnim knjigama je kaos. A geodetska uprava je uzimala podatke iz katastra o nekretninama ili česticama, a iz gruntovnice su uzimali podatke o vlasnicima. A to nije točno i realno".

Problem se dotiče i OPG-ovaca

U jeku najave o brisanju poljoprivrednih čestica iz ARKOD-a za koje zakupac ne dostavi pravomoćni dokazni dokument, dodatni problem će nastati kada automatizirano sjedinjavanje knjiga obriše stvarne vlasnike nekretnina.

Koja županija ima najviše zemljišta u ARKOD-u bez dokumentacije? Imamo popis

Većina nositelja OPG-ova koristi neke nekretnine na temelju ugovora o zakupu ili plodouživanju, no ovako bi mogli biti brisani kao posjednici, te bi im ugovori postali ništavni. Činjenica je da puno ljudi još nije svjesno jer nisu imali razloga vaditi posjedovne listove. To su uočili samo oni koji su zbog nečega trebali te dokumente.

Dodatni troškovi

Evo što kaže odvjetnica Natalija Đuran-Tršinski iz Zaboka: "Sada su provođenjem gore opisanoga programa BZP-a iz katastra u nekim slučajevima izbrisani podaci o posjednicima i izvanknjižnim vlasnicima, a kao posjednici upisani su zemljišnoknjižni vlasnici, što često ne odgovara stanju u naravi.“

Na internetu se ne vidi povijest katastarskih promjena, te se izvod - povijesti katastarskih promjena može zatražiti samo na katastru, a što se posebno plaća. Ono što Đuran-Tršinski vidi kao sljedeći problem je i taj što će kod ostavinskih rasprava javni bilježnici povlačiti podataka iz BZP-a i neće se u ostavinama raspravljati izvanknjižna imovina pokojnika već samo zemljišno knjižno upisano vlasništvo. Problem će nastati kada nasljednici neće osobno znati što je imovina pokojnika i neće u ostavinu prijaviti istu kao izvanknjižnu imovinu jer su isti brisani iz katastra osim ako su bili upisani i u zemljišne knjige, a što često nije slučaj.

"Sada će se vodeći načelom povjerenja u zemljišne knjige događati sljedeća situacija, npr. netko tko želi kupiti zemljište na moru, javit će zemljišnoknjižnim vlasnicima, otkupiti od njih suvlasničke dijelove i upisom postati vlasnikom vrijednog zemljišta, a da pri tome neće imati saznanja o izvanknjižnim vlasnicima ukoliko ga netko pošten i savjestan o tome neće obavijestiti. Isto tako izvanknjižni vlasnici neće znati da im je prodano zemljište jer ih više nitko neće o tome obavijestiti jer nisu upisani u katastar“, upozorava odvjetnica iz Zaboka.

Dodatni problem vidi posebno u Zagorju gdje su u katastru bili upisani pravi vlasnici nekretnina, a koji su ujedno i posjednici istih (odnosno izvanknjižni vlasnici nekretnina). Podaci u Zemljišnim knjigama su u velikom broju slučaja bili i jesu pogrešni zbog nesređenog zemljišnoknjižnog stanja jer se godinama još iz vremena socijalizma prijenos vlasništva i posjeda vršio samo u katastru, a u zemljišnim knjigama ne, te promjene koje su vršene s godinama nisu provedene u zemljišnim knjigama ili su provedene nasljeđivanjem na osobe koji uopće nemaju nikakve vlasničke veze s istim nekretninama , osim što su kao takvi upisani u zemljišne knjige.

Tko je sve već uveo BZP?

Sustav BZP-a je već uveden na području katastarskih općina u nekim područnim jedinicama (npr. PUK Zagreb, Karlovac, Varaždin, Zadar, Slavonski Brod — gdje su ispunjeni uvjeti), specifični primjeri uključuju katastarske općine poput Centar Novi, Donje Vrapče, Stenjevec Jug, Čehi, Lučko, Sesvete Novo, Jakuševec u Gradu Zagrebu i druge. Neke općine kao Pitomača, ipak su na svojim službenim stranicama obavijestile mještane o brisanju posjednika.

Ovaj jedinstveni sustav trebao je omogućiti brži i jednostavniji pristup podacima o nekretninama, njihovu vlasništvu i pravnim teretima, te anulirati nesporazume i razlike između zemljišnoknjižnim podacima. Pošto s terena stižu vijesti o pogreškama prilikom uvođenja sistema, pravni stručnjaci upozoravaju vlasnike da provjere vlasnički status svojih izvanknjižnih nekretnina, pogotovo u Zagorju, Lici i Dalmaciji. Možda je dobar savjet i da si tamo gdje je još moguće, isprintate posjedovne listove.

I zato, ne računajte na "uređenu zemlju“, nemojte svoju djedovinu prepustiti drugima, provjerite vlasništvo nad svojim nekretninama, pogotovo ako su na području katastarskih općina u kojima je već provedeno uvođenje BZP-a.