Mogu li prelaziti preko tuđe zemlje da pristupim svojoj?

U određenim slučajevima, kad ne postoji drugi način da bi vlasnik prišao svojoj nekretnini s javnog puta, može se koristiti pravom na služnost prolaza preko susjedne nekretnine drugog vlasnika. Što je služnost prolaza kroz tuđu nekretninu te kako je ista uređena? Detalje smo saznali u razgovoru s odvjetnicom Natalijom Đuran-Tršinski iz istoimenog odvjetničkog ureda u Zaboku.

Pravo služnosti

Tzv. stvarna služnost je pravo vlasnika jedne nekretnine da se posluži nečijom susjednom nekretninom, a čiji vlasnik to mora trpjeti. Stvarne se služnosti mogu podijeliti na poljske (zemljišne) i kućne. Najčešće poljske su: služnost puta, služnost vode, služnost paše i šumske služnosti. Služnost vode npr. može biti: pravo crpljenja vode, pravo pojenja stoke i služnost vodovoda.

Služnost paše ovlašćuje vlasnika jedne nekretnine samo na radnju napasivanja vlastite stoke na drugoj nekretnini, dok šumska može značiti pravo sječe drva, pravo skupljanja žira ili pravo skupljanja suhog lišća na drugoj nekretnini.

Među služnostima puta razlikuju se:

• pravo staze,
• pravo progona stoke,
• pravo kolnika.

Definicije i osnovni pojmovi

Poslužna nekretnina je nekretnina kojom je netko ovlašten poslužiti se npr. za prilaz svojoj čestici. To  je ona preko koje se prolazi da bi se došlo do povlasne nekretnine.

Povlasna nekretnina je ona za čiju korist se osniva služnosti i čiji je vlasnik ovlašten koristiti neko pravo služnosti npr. kao prethodno spomenuto pravo prolaza preko druge nekretnine.

Služnost prolaza je ograničeno pravo vlasnika povlasne nekretnine da joj pristupi prelaskom preko poslužne nekretnine. Povlasna i poslužna nekretnina ne moraju isključivo biti susjedne.

Pravo služnosti prolaza

"Služnost puta je stvarno pravo svagdašnjega vlasnika određene nekretnine (povlasne) da se za potrebe te nekretnine na određeni način služi nečijom nekretninom (poslužna), čiji svagdašnji vlasnik to mora trpjeti ili mora propuštati određene radnje glede svoje nekretnine koje bi inače imao pravo činiti", objašnjava odvjetnica Natalija Đuran-Tršinski.

Za prilaz na svoju nekretninu, vlasnici mogu koristiti pravo služnosti prolaza preko nekretnine u vlasništvu druge osobe. No, važno je znati da se ovo pravo osniva tek kad ne postoji drugi način prilaza. Znači, ako do svoje nekretnine vlasnik može prići i s javnog puta ili nekog drugog puta nije vjerojatno da će sud udovoljiti zahtjevu za osnivanjem prava služnosti po nekretnini u vlasništvu druge osobe. Svaka služnost treba imati razumnu svrhu.

Prema članku 190. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, vlasnik povlasne nekretnine koji ima pravo služnosti staze može hodati tom stazom i k sebi puštati druge ljude. Ako je dogovoreno da ima pravo progoniti stoku onda ju tuda progoni ili ako ima pravo kolnika ovlašten je voziti po poslužnoj nekretnini. No, on je dužan svoje pravo koristiti samo na prostoru te staze ili kolnika i to na način da tako da što manje opterećuje poslužnu nekretninu i bude prema tuđem vlasništvu obziran.

Prostor kojim se koristi za prolaz treba biti taman te širine da može nesmetano koristiti svoje pravo, a ako bi putevi npr. zbog poplave ili sličnog postali neupotrebljivi, mora privremeno koristiti drugi dio prostora. Ako primjerice ima pravo kolnika, on smije koristiti samo vozila uobičajenih dimenzija.

Osnivanje prava služnosti

Pravo služnosti se osniva na dva načina. Može se uspostaviti neposredno, samim vršenjem prolaza, odnosno korištenjem jednog dijela poslužne nekretnine za pristup vlastitoj. Ili se može  uspostaviti sporazumom s vlasnikom poslužne nekretnine, te može biti upisano u ZK izvadak pod odjeljak C-teretovnicu.

"U praksi se najčešće osniva vršenjem služnosti i ne treba biti posebno ugovorena, niti pisanim putem, niti putem odvjetnika već vršenjem tj. provozom. No ista se može osnovati i temeljem pravnoga posla vlasnika poslužne nekretnine, odluke suda ili druge vlasti, ili samoga zakona. Osniva se pravo stvarne služnosti kao pripadak povlasne stvari za njezina svagdašnjega vlasnika, a na teret određene stvari kao poslužne", objašnjava odvjetnica.

Vlasnik poslužne stvari ne smije činiti ništa što bi onemogućilo ili otežalo izvršavanje služnosti.

Služnost prolaza je neodvojiva od nekretnine

Stvarna služnost osnovana u korist neke nekretnine ne može se razdvojiti od vlasništva te nekretnine, te je ona prenosiva s nekretninom. Što bi prema riječima odvjetnice Đuran-Tršinski značilo da ako poslužna ima više suvlasnika, ili ako promijeni vlasnika, upisano pravo služnosti prolaza i dalje ostaje na snazi. Znači, svaki od njih mora trpjeti da se ovlaštenik služnosti koja tereti njihovu nekretninu njome služi na način na koji ga ovlašćuje njegovo pravo, odnosno svaki mora propuštati radnje glede poslužne nekretnine koje bi bile suprotne tuđem pravu stvarne služnosti.

Isto tako, kada je povlasna nekretnina u vlasništvu više suvlasnika, svi oni imaju pravo prolaza uspostavljeno na susjednoj poslužnoj nekretnini i mogu je koristiti za pristup vlastitoj, ali na obazriv način.

Stjecanje služnosti dosjelošću

Važno je znati da se stvarna služnost osniva na temelju zakona dosjelošću (stjecanje prava vlasništva neke stvari neprekidnim samostalnim posjedovanjem te stvari kroz zakonom određeno vrijeme, op.a.), ako ju je posjednik povlasne nekretnine pošteno posjedovao izvršavajući njezin sadržaj kroz dvadeset godina, a vlasnik poslužne nekretnine nije se tome protivio. Ako se služnost izvršavala zlouporabom povjerenja vlasnika ili posjednika silom, potajno ili na zamolbu do opoziva, ona ne može biti uspostavljena dosjelošću.

Prestanak prava služnosti

Služnost prolaza može prestati odreknućem prava, ili kada npr. poslužna i povlasna nekretnina dođu u vlasništvo iste osobe, a može prestati i istekom vremena na koje je služnost osnovana. Prestaje i neizvršavanjem (neprolaženjem). Ili čak ukinućem prava ako sud odobri zahtjev vlasnika poslužne nekretnine. Ako je služnost upisana, ona će prestati tek brisanjem zabilježbe iz zemljišne knjige.

Za korištenje nužnog prolaza plaća se naknada

Na pitanje postoji li u hrvatskim zakonima odredba da se do svake nekretnine mora moći pristupiti, odvjetnica Đuran-Tršinski odgovara da je odredbom čl. 191 Zakona o vlasništvu u i dr. stvarnim pravima predviđena ta mogućnost otvaranjem nužnog prolaza ukoliko ne postoji druga prikladna putna veza.

"Nužni prolaz je služnost puta koju je osnovao sud na zahtjev vlasnika nekretnine do koje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom. Na njega se primjenjuju pravila koja vrijede za služnosti puta. Razlika je ta da vlasnik povlasne mora platiti vlasniku poslužne nekretnine novčanu naknadu za otvaranje nužnog prolaza dok se za služnost ne plaća naknada“, objašnjava. 

Služnost puta kao nužni prolaz temelji se na odluci suda, a na zahtjev vlasnika nekretnine do koje nema prikladne veze s javnim putem prolaza. Korist koju će time dobiti predlagatelj mora biti veća od štete koju će trpjeti vlasnik poslužne nekretnine. Mora se voditi računa da poslužno zemljište bude što manje opterećeno. Pema čl. 220. ZV-a nužni prolaz se osniva uknjižbom toga prava u zemljišnoj knjizi kao tereta na poslužnoj nekretnini. 

Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti obvezu vlasnika nekretnine kojem treba taj prolaz da vlasniku poslužne nekretnine plati punu novčanu naknadu za sve što će on trpjeti i biti oštećen, koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje, te će osnutak nužnoga prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako su se stranke glede naknade nisu drukčije sporazumjele. Nužni prolaz se nikad ne osniva u korist određene osobe. Na zahtjev vlasnika poslužne nekretnine (one kojom se prolazi) sud će ukinuti nužni prolaz, a i drugu služnost puta, ako se utvrdi da postoji drugi prikladniji ili drugi jednako prikladan prolaz.

Kako ćemo znati postoji li pravo služnosti?

Zemljišne knjige su javno dostupni podaci o svim nekretninama koje leže na tlu Republike Hrvatske, a relevantne su za pravni promet nekretnina. Ukoliko je određena opterećena pravom služnosti (nužni prolaz) taj isti podatak će biti javno dostupan u teretnom listu C (teretovnica) poslužne nekretnine (one na kojoj je služnost osnovana) te će biti javno vidljivo. Isto je moguće provjeriti u zemljišnim knjigama tzv. gruntovnici gdje se nekretnina nalazi ili online- putem računala. Za isto je potrebno znati broj zemljišno-knjižne čestice ili broj uloška kao i naziv katastarske općine u kojoj ta nekretnina leži.

Pravo služnosti prestaje zastarom ako se nije izvršavalo

Pravo služnosti koje se po svojoj naravi može samo rijetko izvršavati ne prestaje zastarom dok tri puta ne nastupi prigoda u kojoj treba izvršiti njezin sadržaj, a ovlaštenik to ne učini. (npr. služnost služi izvlačenju drva iz šume u jesen. Ako se ista ne koristi 3 godine zaredom za izvlačenje drva iz šume ista prestaje (ako ju vlasnik poslužne nekretnine brani). Prestaje i ako se vlasnik poslužne stvari protivio njegovu izvršavanju, a ovlaštenik ga zbog toga nije izvršavao neprekidno tri godine.

Služnosti prestaju i ukinućem, istekom vremena na koje je bila osnovana ili na koje je bilo osnovano pravo vlasništva iz kojega je izvedena, a isto je i kad se ispuni raskidni uvjet pod kojim je bila osnovana ona ili pravo vlasništva iz kojega je izvedena. Sjedinjenim s drugom nekretninom, odreknućem ovlaštenika, izgubi li pravo služnosti razumnu svrhu, a i sam vlasnik poslužne stvari može zahtijevati da se pravo ukine. Odluku o ukinuću donijet će sud na zahtjev vlasnika poslužne stvari, bez obzira na pravni temelj na kojem je ta služnost bila osnovana.

Što ako vlasnik brani prolaz preko svoje zemlje?

Odvjetnica Đuran-Tršinski naglašava da se u praksi često događa da vlasnik nekretnine kroz koju drugi ima jedini prilaz svojoj zemlji brani pravo služnosti prolaza. "Ukoliko vlasnik poslužne nekretnine brani provoz vlasniku povlasne nekretnine isti se treba u roku od 30 dana od kada mu je zabranjen provoz tj. od saznanja za zabranu poslužiti institutom samopomoći i ukloniti prepreke koje mu sprečavaju provoz i nastaviti voziti ili ako to nije moguće u istom roku od 30 dana zatražiti sudsku zaštitu prava stvarne služnosti puta.“

Drugim riječima, ako je jedini prilaz vašoj nekretnini s javnog puta preko susjedne čestice, a susjed vam brani prolaz, uklonite prepreke i nastavite koristiti prolaz ili se obratite sudu.

Najbolje i najbrže rješenje je razgovor do konačnog dogovora

Služnost prolaza najjednostavnije je dogovoriti na licu mjesta sporazumom između dva vlasnika. Susjedi trebaju propuštati pravo prolaza i to pogotovo onome tko nema ucrtani spoj s javnim putom. Oni koji se koriste prolazom trebaju raspoloživi prolaz koristiti na obazriv način ne čineći štetu susjedovoj imovini te u dogovorenim uvjetima. Ako bi neplanirano putovi postali neupotrebljivi zbog poplave ili sličnog, trebao bi se privremeno odrediti novi koridor za prolaz.

Ako ne možete postići dogovor, pronađite odvjetnika koji će vas savjetovati o vašim pravima.