Koliko vrijedi moj voćnjak?

"Ivane, što misliš je l’ puno 60.000 EUR za 5000 m2 maslinika sa 100 maslina u punom rodu?"

"Ej Maliću, koliko vrijedi nasad lješnjaka, veličine 15 hektara, star 8 godina, u ekološkoj proizvodnji, područje Petrinje?"

"Pajdo, koja je vrijednost nasada jabuke starog u prosjeku 12 godina? Podignut je na državnom poljoprivrednom zemljištu."

Ovakva pitanja dobijem barem par puta godišnje, pa mi se čini da je zanimljiva tema za još jednu Poljoprivrednu priču. To je priča o tome kako odrediti poslovnu vrijednost voćnjaka, maslinika ili vinograda?

Dva modela

Prvo se moramo odrediti za model određivanja vrijednost trajnog nasada. Dvije su opcije:

Imovinski model

U ovom modelu kažemo da imamo u nasadu imovinu koja se sastoji od zemljišta, stabala, ograde, bunara... Vrijednost procjenjujemo prema vrijednosti sličnog zemljišta u blizini, vrijednosti ograde na principu stvarnih troškova (materijal + rad) i na kraju biološka imovina - stabla. Problem u ovom modelu obično nastaje kad se treba odrediti koliko vrijedi 30-godišnje stablo masline. Vodio sam bizarne razgovore u stilu "da li stara maslina vrijedi 300 EUR/komad", jer su toliko plaćali kad je prolazila autocesta :).

Poslovni model

U ovom modelu gledamo koliko nasad stvara vrijednosti, odnosno dobiti iz poslovanja. Prema njemu voćnjak gledamo kroz poduzetničku postavku, odnosno ako uložimo xy EUR/ha u voćnjak, koliko ćemo prosječno godišnje ostvarivati povrata u naše ulaganje - odnosno koliko ćemo si dobiti moći isplatiti nakon što platimo porez.

Koji ćemo model od ova dva odabrati, uvelike ovisi o tome da li je voćnjak u rodu ili je još u podizanju. Ako je voćnjak lijeske u 12. godini nakon sadnje, na dobrom položaju i dobro "uzgojen" te daje prinose suhog lješnjaka u ljusci od preko 3 tone/ha, tada ćete vjerojatno htjeti koristiti model br. 2 jer će on pokazati višu vrijednost vašeg voćnjaka nego prvi model. Viša vrijednost će biti zbog visokih godišnjih dobiti na takvom nasadu - pa će i nasad vrijediti više.

S druge strane, ako je vinograd u drugoj godini nakon sadnje i još uvijek od njega nema uroda, gotovo sigurno ćete ići na model prvi model. Tada ćete računati koliko vrijedi zemljište, koliko vas je koštao rad i materijal kod podizanja nasada (sadnice, armatura…), plus održavanje nasada dvije godine. Vjerojatno ćete pokušati dodati na to neku zaradu pričajući "evo ja sam sve napravio ti samo moraš dogodine početi brati".

Konkretni primjeri

Idem dalje na konkretne primjere, recimo da se radi o nasadu u punoj rodnosti, primjerice nasad maslina iz uvoda u ovu priču - 5000 m2, 100 starih i održavanih maslina u punom rodu. Prodavatelj traži 60.000 EUR. Koliko stvarno vrijedi ovakav nasad, što ponuditi?

Osnovne postavke poslovnog modela:

100 stabala x 30 kg/stablu = 3000 kg x 13,3% randman = 400 litara maslinova ulja. Prodajna cijena bez ambalaže 15 EUR/litra. Potpore za tu površinu 400 EUR. Ukupni prihodi maslinika 6400 EUR godišnje.

Troškovi (uljara, rad, gnojivo, zaštita, gorivo, porezi…) po uzoru na računicu malih maslinara by OPG Malić oko 4000 EUR godišnje.

Prihodi - troškovi = godišnja dobit: 2400 EUR

Koja je vrijednost ovakvog maslinika, ako kupovinu gledate kao investitor i želite godišnje minimalno 10% povrata na investirani kapital? Ili ako želite povrat investicije od najviše 10 godina? To je vrijednost maslinika od 24.000 EUR (10 godina x 2400 EUR/godišnje). Ima ga smisla platiti i više, odnosno 40.000 EUR ako su vam kao konzervativnom investitoru povrati od 6 % godišnje zadovoljavajući. 60.000 EUR koliko traži prodavač nema smisla platiti nikad jer ste tu na prinosima blizu inflacije - jedino ako ste povjerovali u priču da će to zemljište jednog dana postati građevinsko pa ste spremni platiti dodatnu premiju na pohlepu. Ili imate pogled na more koji očarava. Ali, takva kupovina onda nema nikakve veze sa poljoprivredom, jer pogled na more je neprocjenjiv.

Idem sad drugim smjerom, krećem sa praznom livadom. Kupili ste zemljište koje je vrhunski voćarski položaj s dobrom kvalitetom zemljišta za 20.000 EUR/ha, dodatno ste platili sadnice 2.000 EUR/ha, u pripremu zemljišta i ogradu uložili 3.000 EUR/ha, navodnjavanje 5.000 EUR/ha - ukupno 30.000 EUR/ha za podizanje nasada. Zatim trebate još 5.000 EUR/ha mehanizacije. U prvih 5 godina dali ste još 5.000 EUR/ha za održavanje nasada (nema uroda, ima troškova). Već smo na 40.000 EUR/ha. Onda ste ušli u rod u četvrtoj-petoj godini, a u osmoj imate puni rod kada počinjete zarađivati slijedeće brojke:

Prihodi u punom rodu 10-ak tisuća EUR/ha, uz 4.000 EUR/ha troškova. Tipičan primjer tih prihoda je lijeska sa prinosom od 3+ tone/ha ili višnja sa prinosom od 13 tona/ha godišnje. Trošak uključuje troškove rada i strojeva, gnojiva, zaštite itd.

Te brojke prihoda i rashoda znače 6.000 EUR/ha godišnje EBITDA (dobit prije amortizacija, kamata i oporezivanja), što bi značilo da se tada nasad može nekom drugom investitoru ponuditi na vrijednosti EBITDA x 10 (simplicificam da je lakše računati). Odnosno ovakav nasad vrijedi 60.000 EUR.

Ako ne želite prodati za taj iznos i zadovoljni ste sa dobiti koju vam stvara vaš voćnjak, platite porez i uzmete svake godine oko 5.400 EUR/ha dobiti (opet simplificiram porez na dobit na 10% - ovaj % ovisi o puno faktora). Na uloženih 40.000 EUR, to je lijepih 14% godišnjeg prinosa. Ipak, ne zaboravite da ste morali čekati na taj prinos čak 8 godina. Ne zaboravite da novac danas vrijedi puno manje nego prije 8 godina. Isto tako ne zaboravite da je to period u kojem je vaša imovina nakon sadnje vrijedna 40.000 EUR imovina dobila na vrijednosti (porasla na 60.000 EUR).

Vrag je u detaljima

Sad, varijacije na temu gornjeg slučaja, odnosno vrag je kao i obično u detaljima.

Imate fenomenalan nasad lijeske, sjajan položaj, visoka kvaliteta zemljišta, odličan sortiment i tehnologija - svjetski ste prvaci u proizvodnji i ostvarujete 4 tone/ha prinosa suhog lješnjaka - prihodi više nisu 10.000 nego 13.000 EUR/ha - dobit je bliže 10.000 EUR/ha - takav nasad lijeske vrijedi bliže 100.000 EUR/ha.

Imate loš nasad lijeske, prosječan položaj, loše zemljište, promašili ste sa sortimentom i tehnologijom - ostvarujete 1,5 tone/ha prinosa suhog lješnjaka u ljusci. Prihodi više nisu 10.000 nego 5000 EUR/ha - godišnja dobit je oko 1000 EUR/ha. Takav nasad poslovno vrijedi 10.000 EUR/ha - što je manje nego što vrijedi imovina (zemljište + …).

Gore ste vidjeli u primjerima nasade lijeske koji vrijede 10.000 EUR/ha, 60.000 EUR/ha i 100.000 EUR/ha. Ovo nam govori, da kod procjene vrijednosti trajnih nasada, nema jednostavna odgovora na pitanje "Koliko vrijedi moj voćnjak?"

Priča u priči: Poljoprivredni hektari koji vrijede preko 100.000 EUR/ha

Vjerojatno ste se i vi kao i ja naslušali priča kako poneki vinogradarski hektar u okolici Bordeauxa, jabučarski hektar u Bolzanu ili nizozemski hektar koštaju preko 100.000 EUR/ha. Pa odmah u Parku Pege uz treće pivo radi konstrukcije po kojoj će to doći i kod nas, jer eto i mi smo sad dio EU i Bogomdani smo za poljoprivredu.

Poljoprivredne priče Ivana Malića možete pročitati i na njegovu blogu.

Razlog zašto su ti hektari tako skupi je zato što mogu stvoriti visoku vrijednost po hektaru - poljoprivredna proizvodnja na njima cilja ostvarivati preko 10.000 EUR/ha godišnje dobiti. Ne mogu se sjetiti da sam vidio ili čuo za ijedan hrvatski hektar koji je sposoban proizvoditi toliku vrijednost po hektaru (osim plastenika i staklenika). I zato naše poljoprivredne zemlje vrijede u prosjeku 10 x manje nego ti najskuplji EU poljoprivredni hektari. Da bi vrijedilo više, mora poljoprivredna proizvodnja na njima stvarati veću vrijednost.

Koga zanima više, može pročitati jednu moju staru priču pod nazivom Griješe li Hrvati koji kupuju poljoprivredno zemljište, još uvijek je aktualna. I bit će aktualna dokle god na hrvatskim poljima primarno proizvodimo uljarice i žitarice.